Napĺňanie verejného záujmu pri nakladaní a starostlivosti o majetok našej mestskej časti

Dátum: 7. 5. 2024

Obyvatelia Lamača už dlhší čas registrujú zatvorené priestory bývalejprevádzky kvetinárstva firmy KULLA na Malokarpatskom námestí. Čudujú sa,prečo sú  priestory bývalého kvetinárstva v Dome služieb stále prázdne a doposiaľ sa ich nepodarilo obsadiť iným subjektom, podnikajúcim najlepšie v rovnakom predmete činnosti.Dom služieb je majetkom hlavného mesta SR Bratislavy, ktoré ho zverilo mestskej časti Bratislava-Lamač (ďalej len „MČ“ alebo „obec“) do správy. Pre zjednodušenie sa v článku považuje MČ za obec.

Podľa názorov mnohých,nemôže byť predsa problém nájsť do týchto voľných priestorov nového nájomcu, ktorý by prevádzkoval  napríklad občanmi tak veľmi žiadanú prevádzku s drogistickým tovarom. Súkromný vlastník by svoj nebytový priestor určite takto dlho neobsadený nenechal. Skutočne miestny úrad v tomto smere nekonal? 

Na zasadnutímiestneho zastupiteľstva  MČ Bratislava-Lamač, ktoré sa konalo dňa 24.04.2024 bol povyhodnotení výsledkov obchodnej verejnej súťaže (OVS) schválený jej víťaz, nový nájomca vyššie uvedených nebytových priestorov.Ten by mal po podpísaní nájomnej zmluvy s MČ začať opäť prevádzkovať v Dome služieb kvetinárstvo. Pán starosta bol s dosiahnutou cenou  nájmu nebytového priestoru prostredníctvom OVS príjemne prekvapený.

Viacerí obyvatelia Lamača, ktorí majú od MČ prenajaté pozemky, stavby, nebytové priestory alebo byty už niekoľko rokov sa nazdávajú, že v ich prípade sa jedná o „dôvod osobitného zreteľa“ a doba nájmu by im mala byť MČ bez problémov predlžená na ďalšie obdobie tak, ako tomu bolo doposiaľ v predchádzajúcich rokoch vždy priopakovanom predlžovaní doby nájmu.

Opak je však pravdou. S účinnosťou od 01.11.2023 nastala v tejto oblasti zásadná zmena.

Cieľom tohto príspevku je zrozumiteľnou formou poskytnúť čitateľom základné informácie k postupom MČ pri zmluvnom nakladaní s nehnuteľným majetkom v jej vlastníctve alebo majetkom, ktorý jej bol zverený hlavným mestom SR Bratislava.Ozrejmiť, aké povinnosti  v tejto oblasti priniesol pre obce zákon č.137/2023 Z. z., ktorým sa novelizoval zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí a zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení. Článok obsahuje informácie len o niektorých súvislostiach a postupoch pri zmluvnom nakladaní s majetkom obce po 01.11.2023 a nie je ho možné považovať za právnu analýzu danej problematiky.

Zásady hospodárenia a nakladania s vlastným majetkom mestskej časti Bratislava – Lamač 
a s majetkom zvereným jej do správy hlavným mestom Bratislavou v znení Dodatku č.1 sú zverejnené tu. Dôvodovú správu k návrhu Dodatku č.1, prijatím ktorého MČreagovala na zmeny vo vyššie uvedených zákonoch, nájde čitateľ na webovej stránke MČ Bratislava – Lamač, samospráva, bod 7 v materiáloch k rokovaniu miestneho zastupiteľstva dňa 29.11.2023.

Dôvodom k prijatiu novely zákona o majetku obcí bolonetransparentné nakladanie obcí so svojim majetkom čo im umožňovala nedostatočná a nejednoznačná legislatíva.Obce sa ľahkovážne a nevýhodne zbavovali majetku.Ich hospodárenie s majetkom nebolo často efektívne, hospodárne a účelné. Obce by sa mali správať ako dobrý hospodár, nie od obce majetok a služby lacno kupovať, alebo draho jej predávať. Napriek tomu,že od roku 2009 mohli a maliobce pri predaji a pri nájme majetku využívať súťažné formy (obchodné verejné súťaže – OVS, priamy predaj) a pri predaji majetku aj dobrovoľné dražby, stávalo sa tak celkom výnimočne. Na túto skutočnosť upozorňovali kontrolóri Najvyššieho kontrolného úradu a prokurátori. Prevody vlastníctva a prenájmy obecného majetku boli spojené s nadužívaním a zneužívaním postupu z dôvoduhodnéhoosobitného zreteľa.

Novela zákona mala vytvoriť pri predaji a prenájme majetku obce súťažné prostredie vždy,ak ho zdravý sedliacky rozum nevylučuje. Žiadosť o kúpu majetku podaná uchádzačom na obec je len signál, aby sa obec začala zaberať tým, či je majetok prebytočný a idesa predať.

Cieľom, účelom, zmyslom novely zákona bolo, aby nakladanie s majetkom obcí bolo hospodárnejšie a transparentnejšie. Jedným zo zámerov bolo v maximálnej možnej miere obmedziť využívanie inštitútu „dôvod hodný osobitného zreteľa“. Dôvod hodný osobitného zreteľa automaticky neznamená použitie symbolickej ceny pri predaji alebo pri prenájme obecného majetku. Ceny za nájom by mali byť obvyklé na trhu, nie symbolické. Napríklad sa môže jednať o ceny určené znalcom alebo porovnaním cien na realitných portáloch. Ceny nájmu alebo predaja nie vždy musia byť výsledkom súťaže, ale musia byť trhové. Obce by nemali postupovať podľa dampingového sadzobníka cien.

Prvotným cieľom obcí pri zmluvnom nakladaní so svojim majetkom je účel použitia majetku obce. Poskytovať služby verejnosti, nie vytvárať zisk a zabezpečovať rentabilitu kapitálu pre investorov, ako je tomu v podnikateľskej sfére. Hlavnou úlohou pri nakladaní s pozemkami a budovami vo vlastníctve obcí nie je prostredníctvom nich vytvárať finančné toky.

Financovanie obcí je zabezpečené predovšetkým z daňových príjmov,neposkytovaných na dobrovoľnom základe a z iných nevýmenných transakcií. Prostredníctvom zákonodarného orgánu,zmenou zákona o obecnom zriadení a zákona o majetku obcí, sa štát pri nakladaní s majetkom obcí rozhodol pristúpiť k prísnej administratívnej regulácii nakladania s obecným majetkom.

Nevyhnutnosť administratívnych zásahov do slobody konania obcí v súkromnoprávnych vzťahoch je podmienená verejným záujmom. Všeobecné sprísnenie podmienok vstupovania obcí do rôznych druhov súkromnoprávnych vzťahov, ktorými sú aj predaj alebo prenájom obecného majetku, sa prejavuje v podobe obmedzení, zákazov, príkazov.

Verejný záujem, ako základná zásada pre každé nakladanie s majetkom obce je vyjadrený priamov zákone o obecnom zriadení: „Majetok obce sa má zveľaďovať a zhodnocovať a vo svojej celkovej hodnote zásadne nezmenšený zachovať.“

Možnosti nakladania obce s vlastným majetkom sú obmedzené viacerými právnymi inštitútmi. 

Účel použitia majetku

Majetok obce by mal prioritne slúžiť na zabezpečenie výkonu samosprávy a verejnoprospešných účelov. Ako konštatoval Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom náleze, majetok obce jemajetkom verejnoprávnej korporácie, slúžiaci predovšetkým na plnenie úloh daných kompetenciami pri výkone správy, ktoré sa realizujú v prospech jednotlivých subjektov práva, majúcich k územiu obce právne relevantný vzťah. Nakladanie s majetkom obce nemožno z hľadiska právneho režimu nakladania s ním porovnávať s majetkom iných subjektov súkromného práva.

Tieto právne vety znamenajú, že nakladanie s majetkom obce nie je ponechané na voľnej úvahe obciako je to u vlastníkov súkromného majetku.

Základnými princípmi pri užívaní a nakladaní s majetkom obce v zmysle zákona o majetku obcí sú:

1. Princíp rozvoja obce (napríklad budovanie miestnych komunikácií a chodníkov);
2. Princíp prospechu občanov (napríklad verejné osvetlenie, športové a kultúrne areály);
3. Princíp ochrany a tvorby životného prostredia (napríklad verejné kanalizácie a vodovody).

Na rozdiel od podnikateľských subjektov má majetok obce slúžiť primárne na zabezpečenie ich originálnych a prenesených kompetencií a len následne iným účelom, akými sú napríklad vlastné podnikateľské aktivity, respektíve prenájom majetku podnikateľským subjektom.

Pre nakladania s majetkom obce v súlade s verejným záujmom je nevyhnutné aplikovať najmä nasledujúce zásady:

1. Hospodárnosť, účinnosť, účelnosť a efektívnosť;
2. Udržiavanie a užívanie majetku obce;
3. Zhodnocovanie obecného majetku;
4. Vymáhanie škôd na majetku a majetkových právach obce; obec má povinnosť vymáhať sankčné úroky, ušlý zisk apod.Upustiť od vymáhania obec môže len v prípade, ak sú dôvody pre trvalé upustenie od vymáhania uvedené v Zásadách hospodárenia;
5. Vedenie riadnej evidencie a účtovníctva majetku;
6. Ochrana obecného majetku pred poškodením, zničením, zneužitím;
7. Zákaz bezodplatného prevodu nehnuteľností, z tejto zásady nie je ustanovené výnimka.

Zákonom prípustné formy prevodu a prenájmu vlastníctva majetku obcí

Obec je orgán verejnej správy a v zmysle Ústavy SR môže konať len spôsobom stanoveným zákonom.

Prípadná nezákonnosť v konaní by viedla k neplatnosti zmluvy, právneho úkonu.

Zákon o majetku obcí umožňuje prevod vlastníctva majetku obci alebo jeho prenájom prostredníctvom troch hlavných foriem. Podstatou všetkých troch foriem je,že sú súťažné a obec si vyberá kupujúceho alebo potenciálneho nájomcu svojho majetku z neobmedzeného počtu záujemcov.Výrazným spôsobom sa tým uvoľnili pravidlá pri výbere nájomcu majetku obce za predpokladu, že zaplatí trhovú cenu.

Prevod alebo prenájom majetku obce sa musí, pokiaľ zákon nestanovuje inak, vykonať na základe obchodnej verejnej súťaže (ďalej len „OVS“), dobrovoľnou dražbou alebo priamym predajom najmenej za cenu vo výške stanovenej znalcom (všeobecná hodnota majetku).

Pri OVS obec postupuje v súlade s príslušnými ustanoveniami Obchodného zákonníka. Pri dobrovoľnej dražbe je postup obce daný osobitným zákonom č.527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách. Pri použití formy priameho predaja sa uplatňuje cena minimálne vo výške všeobecnej hodnoty majetku stanovenej podľa osobitného predpisu.

Základným pravidlom pri prevodoch a prenájmoch obecného majetku je dosiahnutie najmenej trhovej ceny. Pri VOS sa trhová cena zisťuje súťažou o najlepší návrh na uzavretie zmluvy. Znalecký posudok v tom prípade nie je potrebný.

Pri dobrovoľnej dražbe je znalecký posudok potrebný a trhová cena sa dosahuje licitáciou účastníkov dražby.

Pri priamom predaji je vždy potrebný posudok znalca bez ohľadu na hodnotu prevádzanej nehnuteľnosti.

Tri hlavné prípustné formy zmluvného prevodu majetku obcí, z toho dve použiteľné pri prenájme majetku obcí nie sú nové. Od 01.11.2023 však boli prijaté prísne pravidlá pre ich uplatňovanie.Ich uplatňovanie je povinné. Podstatou je využiť súťažné prostredie vždy, ak je to reálne možné.

Výkon vlastníckych práv zo strany obcí nie je na voľnej úvahe obce, ako je tomu pri výkone vlastníckych práv iných fyzických alebo právnických osôb. Ak je obec veriteľom, musí si svoje pohľadávky uplatňovať a vymáhať. Nejedná sa pritom len o pohľadávky z dôvodu nájmu nehnuteľností alebo za služby s nájmom spojené, ale o uplatňovanie si všetkých svojich majetkových práv. Napríklad práv vyplývajúcich z titulu diela dodaného obci jeho zhotoviteľom po zmluvne dohodnutomtermíne alebo s vadami, práva na vydanie náhrady z dôvodu bezdôvodného obohatenia z titulu užívania nehnuteľnosti vo vlastníctve obce bez právneho titulu –zmluvy, práv vyplývajúcich z výkonu obce ako správcu miestnych daní a poplatkov v rozsahu danom daňovým poriadkom, práv z pokút uplatnených za správne delikty. Nekonaním obce v daných prípadoch by sa nenapĺňala príjmová položka rozpočtu z toho čo sa napĺňať má. Zákonná povinnosť uplatňovať si všetky majetkové práva je napĺňaním verejného záujmu pri výkone činnosti obce ako takej.

Za majetkové práva treba považovať aj vecné bremená, právo položiť na pozemku vo vlastníctve obce inžinierske siete – vybudovať líniové stavby.

Súťaž na prenájom nebytového priestoru v Dome služieb, kvetinárstva,prebiehala formou obchodnej verejnej súťaže. Práve OVS je najžiadanejší, najtransparentnejší, najželateľnejší, najefektívnejší a optimálny spôsob nakladania s verejným majetkom. Reálne ktokoľvek, každý kto mal záujem, neobmedzený počet adresátov, mohol predložiť návrh zmluvy na nájom nebytového priestoru. Výhodou bolo, že OVS poskytla MČ najväčšiu právnu istotu, že obchod sa uskutoční podľa jej želaní a predpokladov. VOS umožňuje zohľadniť najväčšie množstvo požiadaviek a kritérií pri výbere najvhodnejšieho nájomcu. V prípade MČ Bratislava-Lamač bola v OVS uplatnená požiadavka, aby nový nájomca v prenajatých priestoroch zriadil opäť prevádzku kvetinárstva. Pri OVS netreba mať znalecký posudok predávanej, respektíve prenajímanej veci. Na vypracovanie znaleckého posudku nehnuteľnosti je potrebný určitý čas a finančné prostriedky, možnosť ich použitia je časovo limitovaná, napríklad šesť mesiacov a za cenu určenú znalcom by si majetok nikto nekúpil, neprenajal v prípade, ak by vyžadoval značné výdavky na rekonštrukciu. Uchádzača, ktorý v OVS ponúkol najvyššiu cenu komisia neodmietla a miestne zastupiteľstvo zobralo výsledky OVS na vedomie. Okrem kritéria najvyššej ceny za nájom môžu byť vo VOS stanovené aj iné kritéria. Napríklad splatnosť nájomného, forma a výška investícií vynaložených nájomcom na prenajatom majetku, zmluvné pokuty. Obec môže kritériá OVS nastaviť tak, aby boli pre obec čo najvýhodnejšie.

Novela zákona o majetku obcí účinná od 01.11.2023 precizuje vo vzťahu k podmienkam požiadavku transparentnosti a efektívnosti. Podmienky obchodnej súťaže musia zabezpečiť požiadavky na transparentnú a nediskriminačnú súťaž a nesmú brániť vytvoreniu čestného súťažného prostredia.

V oblasti OVS sú v zákone o majetku obcí doplnené štyri nové ustanovenia. Týmito ustanoveniami sa upravujú nasledujúce oblasti. Spôsob výberu predložených návrhov. Majetok sa prevedie alebo prenájme tomu záujemcovi, ktorý splní podmienky OVS a ktorého návrh je najvýhodnejší. Spôsob vyhodnocovania predložených návrhov do OVS – k návrhom predloženým do OVS, ktoré nespĺňajú podmienky OVS sa neprihliada. Záujemcovi, ktorý predložil takéto návrhy, obec oznámi vylúčenie jeho návrhu z OVS spolu so zdôvodnením.Spôsob zrušenia OVS. Zrušiť OVS môže obec len v prípade, pokiaľ si takúto možnosť v podmienkach OVS vyhradila. V tomto prípade má obec vo vzťahu k zrušeniu OVS informačnú povinnosť. Ustanovenie §9a) ods. 15 zákona o majetku obcí obsahuje taxatívne vymedzené prípady, kedy obec nie je povinná pri predaji veci alebo jej nájme použiť niektorú z troch legislatívne prípustných, súťažných foriem prevodu majetku obcí alebo jeho nájmu.

 Dobrovoľná dražba nie je pri nájme nehnuteľnosti možná. Súťažiaci tu a teraz (fyzicky alebo elektronicky) prihadzujú pri predaji majetku k cene.V prípade, ak je záujem o kúpu majetku veľký, dosiahne sa dobrovoľnou dražbou väčšinou najvyššia cena.Pri OVS nie sú súťažiaci motivovaní k tomu, aby preplatili iných.Pri dražbe nevieme zohľadniť účel využitia nehnuteľnosti (herňa alebo ešte jedna reštaurácia), nevieme mať k dispozícii hneď zmluvu s úspešným subjektom z dražby. Nemáme istotu, akú prevádzku by vo svojich nových priestoroch ich majiteľ otvoril.

Priamy predaj nie je predaj, prenájom majetku jednej konkrétnej, navyše vopred známej osobe za konkrétnu cenu. Názov tejto formy predaja a prenájmu majetku vo vlastníctve obce je zavádzajúci. V tomto prípade musí byť vždy znalecký posudok, nie starší ako šesť mesiacov. Všetky ponuky musia byť zverejnené. Priamy predaj je jednoduchšou formou ako OVS. Je to forma predkladania a zbierania cenových ponúk, nie zmlúv.Pri priamom predaji nerozhoduje majetková komisia, ale ponuky vyhodnocuje miestne zastupiteľstvo respektíve starosta.

Každý, kto vstupuje do právneho vzťahu s obcou si musí byť vedomý toho, že jeho zmluvným partnerom je subjekt verejného práva a tým pádom sú na neho kladené vyššie požiadavky na mieru právnej opatrnosti.

Nie každé porušenie práva má za následok neplatnosť právneho úkonu.

V súkromnom práve sa uplatňuje výklad v prospech platnosti právneho úkonu. V prípade majetku obce takýto výklad neplatí. Ak obec poruší pri predaji alebo pri prenájme nehnuteľnosti všeobecne záväzné právne predpisy alebo interné predpisy obce, prejaví sa to v tom, že ochrana verejného majetku, ako majetku verejnoprávnej korporácie má prednosť pred záujmom súkromnoprávnym na zachovaní a existencii súkromnoprávneho úkonu a súd rozhodne,že zmluva je absolútne neplatná.

Subjekt, ktorý vstúpil do právneho vzťahu s obcou sa nemôže dovolávať nevedomosti a dobromyseľnosti, pretože vedel, že jeho zmluvným partnerom je obec, osoba, ktorá požíva osobitný právny režim a pohľad na ochranu jej vlastníctva je prísnejší. Princíp dobromyseľnosti nadobúdateľa majetku na strane jednej ustupuje do úzadia princípu verejného záujmu na ochrane verejného majetku obce na strane druhej.Dôvodom je,že na nakladanie s majetkom obce sa vzťahuje oveľa prísnejší režim ako na majetok súkromnoprávnych subjektov.

Interný predpis – Zásady hospodárenia a nakladania s vlastným majetkom mestskej časti Bratislava – Lamač a s majetkom zvereným jej do správy hlavným mestom Bratislavou (ďalej len „zásady“) boli v súlade s novelizovaným znením § 9 zákona č. 138/1991 Zb. o majetku obcí od 01.11.2023 doplnené o viaceré povinné náležitosti. Zásady sú internou normou MČ zaväzujúcou orgány MČ, zamestnancov a podriadené organizácie MČ (základná škola a materská škola zriadené MČ). Zásady nesmerujú voči obyvateľom MČ, nestanovujú im povinnosti. Pokiaľ by MČ pri prevode alebo pri prenájme majetku konala v rozpore s platnými zásadami, malo by to za následok neplatnosť právneho úkonu.

Z textu ustanovenia §9 ods.1 citovaného zákona je zrejmé,ktoré zásady hospodárenia s majetkom obce miestne zastupiteľstvo určí (nie len môže určiť) a ktoré oblasti by tieto zásady mali najmä upravovať. Pokiaľ by MČ nemala doplnené Zásady o povinné náležitosti, nemala by v Zásadách stanovené postupy, kritériá,vymedzené oprávnenia,dôvody a právomoci  uvedené v citovanom ustanovení zákona, musela by pri prevodoch a nájme svojho majetku postupovať len podľa zákona, čo by významne obmedzilo možnosti MČ nakladať so svojim majetkom.

Ustanovenia§ 9 ods. 15, písm. a) až  f)zákona o majetku obcí taxatívne vymedzujú prípady, kedy obec môže použiť pri prevode majetku nesúťažné formy. Okrem týchto zákonných výnimiek nie je obec povinná použiť pri prevodoch majetku súťažné formy z dôvodu hodného osobitného zreteľa (ďalej len „DOZ“), o ktorom miestne zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov a súčasne sú splnené tieto podmienky uvedené pod bodmi 1 až 3 písm. f) citovaného ustanovenia zákona.

Pri prevode vlastníctva majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa je obec oprávnená dohodnúť nižšiu kúpnu cenu než je všeobecná hodnota majetku alebo hodnota majetku zistená na základe preukázateľného porovnania s obdobným majetkom obce alebo inou verejne dostupnou ponukou na predaj obdobnej veci.

Obec je povinná pri prenájme nehnuteľného majetku primerane použiť ustanovenia zákona o majetku obcí vzťahujúce sa na prevod majetku, pokiaľ tento zákon alebo osobitné predpisy nestanovujú inak. Zákonnými výnimkami je krátkodobý nájom, kedy nájom s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci (nájmy nebytových priestorov na svadby, oslavy, prezentácie, športové aktivity a pod.) alebo ak úhrn súm nájomného počas celej doby nájmu nepresiahne 20 tis. EUR v trhovej cene alebo ak je nehnuteľný majetok obce prenajatý registrovanému sociálnemu podniku ako forma investičnej pomoci. Zákon stanovuje, ktoré položky sa zahrnujú,respektíve nezahrnujú do hodnoty limitu nájomného 20 tis. EUR.

Súťažné formy na základe ktorých si obec vyberá potenciálneho nájomcu majetku v jej vlastníctve (OVS, priamy predaj) nepoužije obec, okrem iných prípadov, pri nájme nehnuteľného majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorom miestne zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov a sú splnené tieto podmienky:

1. Zámer prenajať majetok týmto spôsobom a jeho všeobecnú hodnotu obec zverejní na úradnej tabuli a svojom webovom sídle najmenej 15 dní pred schvaľovaním nájmu, pričom tieto údaje zverejní najmenej do schválenia nájmu;
2. Osobitný zreteľ je zverejnený v súlade so zásadami;
3. Všeobecná hodnota nájomného je stanovená znaleckým posudkom, ktorý v deň schvaľovania nájmu nie je starší ako deväť mesiacov (stanovenie všeobecnej hodnoty nájomného sa nevyžaduje, ak hodnota nájomného v úhrne za celé obdobie nájmu neprevyšuje 7 500 EUR). Minimálne ceny nájomného, cenníky by sa mali minimálne raz za 9 mesiacov prehodnotiť.

Obec je povinná prenechať majetok obce do nájmu minimálne za také nájomné, za aké sa v tom čase na danom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci. V prípade prenájmu majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa obec môže,nemusí, prenechať svoj majetok do nájmu za nižšie nájomné,než je hodnota nájomného zistená na základe porovnania alebo všeobecná hodnota nájomného.

Zákon o majetku obcí obsahuje výnimky, kedy obec nie je povinná pri prevode a prenájme nehnuteľného majetku použiť súťažné formy. Okrem týchto zákonných výnimiek, ktoré nezohľadňujú regionálne špecifiká, zákon umožňuje nepoužitie súťažných foriem pri prevode majetku obce alebo pri prenechaní majetku obce do užívania v prípadoch, kedy tak stanovujú zásady. Podľa správ z kontrol Najvyššieho kontrolného úradu (NKU) a kontrol prokuratúr sa pred 01.11.2023 až 95% prevodov nehnuteľného majetku a nájmov realizovalo prostredníctvom využitia inštitútu „dôvod hodný osobitného zreteľa“. Obce mali k dispozícii súťažné formy na prevod vlastníctva majetku alebo na jeho prenechanie do nájmu, ale ich nepoužívali, vylúčili ich a z možnej výnimkyuplatniť dôvod osobitného zreteľa si urobili pravidlo. Novelou zákona o majetku obcí sa nezaviedli nové prípustné súťažné formy pre zmluvný prevod vlastníctva alebo prenájom obecného majetku, ale dovtedy veľmi voľné pravidlá sa sprísnili s cieľom vynútiť ich uplatňovanie. Zámerom bolo pri starostlivosti o majetok obce a pri nakladaní s ním uplatňovanie princípu verejného záujmu. Právna úprava zákona o majetku obcí účinná od 01.11.2023 stanovuje hmotnoprávne podmienky prevodu a nájmu majetku obcí, ktoré precizujú dôvodnosť, zmysluplnosť, hospodárnosť a efektívnosť nakladania s majetkom spôsobom z dôvodu hodného osobitného zreteľa. Dôvodom hodným osobitného zreteľa je len to čo obecvopred v zásadách ako dôvod osobitného zreteľa taxatívne(nie lennapríklad, najmä, predovšetkým apod.) uviedla a odôvodnila pre prevod vlastníctva majetku obce alebo pre jeho prenájom. Novela zákona o majetku obcí mala za cieľ vylúčiť, eliminovať zneužívanie prevodu vlastníctva a prenájmu majetku obcí z dôvodu osobitného zreteľa.Na základe novely zákona o majetku obcí sa do zásad museli doplniť povinné náležitosti. Zásady nie sú bezvýznamným právnym aktom, ale sa stali zákonom. Pokiaľ by zásady neboli v zmysle zákona doplnené, upravené, obec by prakticky nevedela realizovať predaj alebo prenájom svojho majetku z dôvodu osobitného zreteľa. Porušenie interného predpisu – zásad má za následok absolútnu neplatnosť nájomnej alebo kúpno-predajnej zmluvy.

Je potrebné zdôrazniť, že v prípade, kedy obec v súlade so zákonom a zásadami pri výbere potenciálneho nájomcu alebo kupujúceho obecného majetku z dôvodu osobitného zreteľa nepoužije zákonom prípustnú súťažnú formu, neznamená to, že takto vybraný kupujúci alebo nájomca má nárok na uplatnenie symbolickej, netrhovej predajnej ceny obecného majetku alebo ceny nájmu. V takomto prípade by mala byť kúpna cena majetku obce alebo nájomného dohodnutá minimálne vo výške ich všeobecnej hodnoty (cena určená znalcom).

Jedným z dôvodov, kedy obec môže (nemusí) pri prevode majetku dohodnúť kúpnu cenu obecného majetku nižšiu než je jeho všeobecná hodnota alebo hodnota majetku zistená na základe porovnateľného porovnania alebo prenechať svoj majetok do nájmu aj za nižšie nájomné než je hodnota nájomného zistená na základe porovnania s obdobným nájmom alebo s inou verejne dostupnou ponukou na nájom obdobnej veci (napríklad údaje z realitných portálov) je využitie zákonnej výnimky,možnosti nevykonať pri prevode majetku OVS, dražbu ani priamy predaj alebo pri prenechaní majetku obce do nájmu nevykonať OVS je dôvod hodný osobitného zreteľa.

V prípade, že sa obec rozhodne vykonať prevod obecného majetku alebo uzavrieť nájomnú zmluvu, je jej povinnosťou zaistiťtransparentnosť takéhoto konania (zverejnenie zámeru prevodu alebo prenájmu majetku takýmto spôsobom, zverejnenie všeobecnej hodnoty majetku, respektíve nájomného v lehotách stanovených zákonom, dôvod hodný osobitného zreteľa musí byť pomerne striktne uvedený s odvolaním na konkrétne ustanovenie zásad).

Zákon upravuje samotný proces prenájmu majetku obce, neupravuje kto o prenájme tohto majetku rozhoduje. Kompetencie jednotlivých orgánov obce pri nakladaní s obecným majetkom, ako aj ďalšie dôležité procesné náležitosti pri hospodárení s majetkom obce upravujú zásady. V prípade, že zásady nemajú charakter všeobecne záväzného nariadenia obce, je ich možné operatívne meniť, dopĺňať, aj z veľa prípadov osobitného zreteľa, nové dôvody pre zníženie trhovej ceny. Zásady by mali byť živým dokumentom s variabilitou umožňujúcou reagovať na rôzne situácie v praktickom živote. Pokiaľ by zásady mali formu všeobecne záväzného nariadenia (VZN), bolo by to nevhodné, VZN majú externé účinky, smerujú voči adresátom verejnej správy, priznávajú sa nimi práva. Forma zásad ako VZN by bola aj neoperatívna z hľadiska potrieb ich zmeny.

Obec by sa mala správať pri nakladaní so svojim majetkom ako riadny hospodár a využívať súťažné formy pri zmluvnom prevode vlastníctva majetku alebo jeho nájme vždy za každých okolností. 

Za dôvod osobitného zreteľa by nemal byť považovaný napríklad len argument doterajšieho užívania majetku obce nájomcom v súlade s platnou nájomnou zmluvou, riadne plnenie nájomnej zmluvy a platenie nájomného. Doterajší nájomca nemá automaticky nárok na ďalšie obdobie nájmu majetku obce a už vôbec nie za cenu nájmu dohodnutú v predchádzajúcom období. Dodržiavanie podmienok nájomnej zmluvy je povinnosťou nájomcu.

Rovnako nemožno považovať za dôvod hodný osobitného zreteľa len poslanecký návrh bez toho, že by mal oporu v odkaze na konkrétny bod zásad (napríklad pre žiadateľa o nájom pozemku je to jediná prístupová cesta k jeho nehnuteľnosti). V zásadách bývajú spresnené viaceré ustanovenia zákona. Napríklad v súlade s ustanovením § 9 ods.1, písm. i) zákona o majetku možno za dôvod hodný osobitného zreteľa považovať prevod a nájom nehnuteľnosti s malou výmerou a nízkou hodnotou. V zásadách býva spresnené, konkretizované, aká plocha parcely je považovaná za malú výmeru, ako aj samotná malá výmera (500m² poľnohospodárskej pôdy nie je stavebný pozemok). Rozhodujúce pri posudzovaní nakladania s majetkom sú aj ostatné kritériá – napríklad parcely sú nesúrodé,tvar parcely, ich rozmery, treba ich sceliť, parcely ohraničené roklinami a potokmi.

Uplatňovať a využiť súťažné prostredie pri zmluvnom prevode vlastníctva majetku obce alebo pri jeho nájme vždy, ak ho zdravý sedliacky rozum nevylučuje súčasne znamená nesúťažiť ad absurdum. Jedná sa napríklad o zabezpečenie činností, ktoré vykonávajú obce pri výkone samosprávy v zmysle ustanovenia §4 ods. 3 zákona o obecnom zriadení.Na území obce vstupuje množstvo subjektov, ktoré pomáhajú úlohy obce realizovať. Sú to občianske združenia, nadácie, cirkevné a náboženské spolky a iné subjekty, ktoré poskytujú verejnoprospešné služby a verejnoprospešné činnosti. Futbalový klub hrá na ihrisku obce. Kultúru zabezpečujú dobrovoľné divadlá, pôsobenie Jednoty dôchodcov atď. Nejedná sa však len o subjekty tretieho sektora, ale aj o podnikateľov, všetky kategórie lekárov. Súťažiť sa preto nemusí a ani sa nedá pri prenájme priestorov na centrum voľného času, telovýchovnú činnosť, súkromná základná umelecká škola, zdravotné zariadenie, kultúrny rozvoj obce, ak jediný prístup k súkromným pozemkom je cez pozemok obce, prenájom majetku Slovenskej správe ciest, Národnej diaľničnej spoločnosti alebo ústredným orgánom štátu. Prenájom pozemkov pod rodinnými domami ich vlastníkom, štátnym lesom, pre potreby prirodzených monopolov – vodárne, kanalizácie, ochranné pásmo dráh.

Pri posudzovaní dôvodov hodných osobitného zreteľa je dôležité posúdiť otázku účelnejšieho využívania majetku –koho, čím a pre koho prospech. Predajom alebo prenájmom majetku obce sa rieši buď individuálna potreba konkrétneho občana (napríklad predaj alebo prenájom pozemku pod jeho domom alebo občan kupuje pozemok za jeho domom a k tomuto pozemku nie je iný prístup) alebo sa rieši celospoločenský verejný záujem obchodom medzi obcou 
a treťou osobou. V prvom prípade ak fyzická osoba v súlade so zásadami kúpi priľahlý pozemok za jej domom z dôvodu, že iný prístup neexistuje – rieši sa potreba fyzickej osoby, nie obce.Rovnako, ak si fyzická osoba kupuje alebo prenajíma pozemok od obce. Vychádza sa tým v ústrety žiadateľovi, platí sa vždy trhová cena.

Prípady, kedy sa riešia záujmy, potreby obce: obec chce čerpať eurofondy a potrebuje zameniť pozemky pod cestou, prenájom pozemkov vodárňam a kanalizáciám, aby urobili nové vetvy, predaj prebytočnej budovy na účel zdravotného zariadenia, prenájom nehnuteľností amatérskym športovcom,centru voľného času, pre Slovenskú poštu. Spoločným menovateľom je to, že obec napĺňa verejný záujem, že verejný záujem prevláda nad ekonomickým prospechom. Obec by mala znížiť cenu nájmu, ak sú zrejmé dôvody s odvolaním sa na zásady. Uplatniť zo strany obce nižšie nájomné je lepšie, ako vysoké nájomné a následne poskytovať dotácie na jeho úhradu.

Záverom možno konštatovať, žemajetok obce má prioritne slúžiť na zabezpečenie výkonu samosprávy obce a verejnoprospešné účely. Tento účel použitia majetku obce je rozhodujúcim kritériom a limitom pre zmluvné nakladanie s ním. Starostlivosť o majetok obce a nakladanie s ním je napĺňanie verejného záujmu pri výkone činnosti obce ako takej. Majetok obce nemožno z hľadiska právneho režimu nakladania s ním porovnávať s majetkom iných subjektov súkromného práva, pretože sa na neho vzťahuje oveľa prísnejší režim. Nakladanie s majetkom obce nie je voľná úvaha obce a orgánov obce, ako je tomu u súkromných vlastníkov.

V neposlednom rade obce musia vytvoriť materiálne a personálne predpoklady pre naplnenie jedného z verejných záujmov, ktorým je kvalifikovaná starostlivosť o majetok obce v rozsahu a kvalite, ktorá je priamo úmerná objemu, hodnote a charakteru vlastného a zvereného majetku.

V súvislosti so zmenami zákona o majetku obcí bol zmenený zákon č.369/1990 Zb. o obecnom zriadení. Miestnemu kontrolórovi MČ bola zmenou tohto zákona uložená úloha vykonať za predchádzajúci rok kontrolu prevodov nehnuteľného majetku MČ, ktorého všeobecná hodnota majetku prevýšila 20 tis. EUR. Výsledky kontroly musí MČ zverejniť na svojej úradnej tabuli a na webovom sídle MČ. Miestny kontrolórporovnáva skutkový stav, skutočnosť, ako boli vykonané prevody nehnuteľného majetku MČ s právnym stavom, zákonom o majetku obcí a zásadami hospodárenia. V priebehu roku 2023 mestská časť Bratislava-Lamač nevykonala prevod nehnuteľného majetku.

 

Spracoval: Antonín Masaryk